Huizenmarkt wereldwijd razendsnel in verval.

1. Inlei­d­ing
Het lijkt wel alsof de West­erse werelde­conomie niet meer kan draaien zon­der een steeds verder uit de hand lopend schulden­car­rousel. Het is een ratrace gewor­den. Als de pri­jzen dalen heeft dit gevol­gen voor de over­heid, het bankwezen en de con­sumenten. De over­heid loopt belast­inggeld mis. Het bankwezen ziet de inkom­sten opdro­gen en wordt min of meer ged­won­gen om meer geld te reserveren voor de post onin­bare lenin­gen. Con­sumenten kun­nen min­der uit­geven waar­door er zelfs een recessie kan ontstaan. 

Om dit te voorkomen heeft men in Ameri­ka een gigan­tisch bedrag aan de bevolk­ing uitgedeeld. Men hoopt op deze manier het uit­gaven­pa­troon van de Amerika­nen weer aan de praat te kri­j­gen, zodat de (plaat­selijke) over­hei­dsinkom­sten weer toen­e­men en waarmee de belei­ds­mak­ers de ten­dens van langza­am maar zek­er oplopende werk­loosheid probeert te keren. 

In Ned­er­land denken we dat het alle­maal wel mee­valt met onze huizen­pri­jzen, maar ver­gis u niet. In Het Finan­cieele Dag­blad waarschuwt Harm van Wijk ons voor een duizel­ing­wekkende toe­name van ons leenge­drag. ​‘Zorg­wek­end is ook dat de uit­staande hypotheekschuld in ver­houd­ing tot het nation­aal inkomen in Ned­er­land ‑120 pro­cent – beduidend hoger is dan in Ameri­ka, nog geen 90 pro­cent. De schulden­last is in Ned­er­land steeds zwaarder gewor­den. Eind jaren tachtig bedroe­gen de schulden van Ned­er­lan­ders 80 pro­cent van de uit­staande spaarte­goe­den. Ofwel de Ned­er­lan­ders spaar­den meer dan dat ze leen­den. Intussen zijn de schulden opgelopen tot 200 pro­cent ten opzichte van de spaarte­goe­den (Het Finan­cieele Dag­blad, 22/04/2008).’

Hoe heeft het zover kun­nen komen? Het wel lijkt alsof we in het ​‘West­en’ mas­saal ver­slaafd zijn ger­aakt aan het mak­en van schulden. Om deze vraag te beant­wo­or­den verdiepen we ons in het ontstaan van spec­u­laties, fac­toren die het einde van spec­u­laties kun­nen bew­erk­stel­li­gen en tot slot kijken we naar de actuele wereld­wi­jde ontwikkelingen. 

2. Het ontstaan van speculaties. 
Spec­u­laties kun­nen alleen maar ontstaan op het moment dat er vol­doende kredi­et­mo­gelijkhe­den voorhan­den zijn. Daar­ente­gen eindigt elke spec­u­latie op het moment dat de grens aan de kredi­etver­len­ing is bereikt. In het laat­ste geval omdat het object van spec­u­latie zover in pri­js is geste­gen dat het onmo­gelijk is gewor­den om de pri­js met eigen finan­ciële mid­de­len nog verder te lat­en stijgen. 

Zodra de kredi­etver­len­ing de grens heeft bereikt zijn er nog maar twee opties. Of de kredi­et­mo­gelijkhe­den wor­den ver­ruimd of de pri­js van het object waarop is gespeculeerd zal dalen. In Ned­er­land kiezen we al jaren voor de eerste mogelijkheid. Keer op keer zijn de kredi­et­fa­ciliteit­en ver­ruimd. Nu de pri­jzen van een gemid­delde won­ing defin­i­tief lijken te dalen en de kredi­et­cri­sis geen mogelijkheid in zich heeft om de kredi­et­fa­ciliteit­en nog een keer te ver­ruimen lijkt er nu een einde te komen van de spec­u­latiezucht op de won­ing­markt. Onder­staand overzicht laat zien hoe we in ons land de kredi­et­fa­ciliteit­en stap voor stap hebben ver­ruimd. Een his­torisch overzicht: 

1. De hypotheekver­strekking op basis van één inkomen.
2. De hypotheekver­strekking op basis van ander­half inkomen.
3. De hypotheekver­strekking op basis van twee inkomens
4. De intro­duc­tie van de Tophypotheek.
5. De intro­duc­tie van de Afloss­ingsvri­je hypotheek.
6. De intro­duc­tie van de beleggingshypotheek.
7. Hypotheek­bereken­ing op basis van drie keer het inkomen naar zes keer het inkomen. 
8. Intro­duc­tie hoofdelijke aansprake­lijkheid ouders.

Ik geloof dat de kredi­etveruim­ing ten aanzien van punt 7 alweer is teruggeschroefd. Heeft iemand hier ervar­ing mee? Een nieuwe vari­ant om de huizen­pri­jzen verder te lat­en sti­j­gen is de intro­duc­tie van de hoofdelijke aansprake­lijkheid van oud­ers. Is hier nu sprake van een gezonde ontwik­kel­ing, of is er sprake van een truc om de pri­jzen nog verder op te dri­jven? Oordeelt u zelf. Meer lezen over deze laat­ste mogelijkheid: http://​www​.flo​rius​.nl/​S​i​t​e​/​n​l​-​n​l​/​P​a​r​t​i​c​u​l​i​e​r​/​H​y​p​o​t​h​e​k​e​n​/​O​v​e​r​z​i​c​h​t​+​h​y​p​o​t​h​e​k​e​n​/​M​o​g​e​l​i​j​k​h​e​d​e​n​+​s​t​a​r​t​e​r​s.htm

De spec­u­latie op de won­ing­markt heeft alleen maar kun­nen ontstaan door een vreemde driehoek­sre­latie tussen over­heid, bankwezen en hui­seige­naar. De eerste twee hebben jaren­lang het won­ing­bez­it ges­tim­uleerd door mid­del van de hypotheekaftrek en door het ver­ruimen van de kredi­et­fa­ciliteit­en. De con­sument heeft zich gek lat­en mak­en door zichzelf, weliswaar op de pof, alle­maal mooie wonin­gen en lux­eartike­len te gun­nen. Zij hebben gretig gebruik gemaakt van alle mogelijkhe­den en hebben daarmee een bij­drage geleverd aan het opblazen van de zeep­bel. Op dit moment lijkt er sprake te zijn van een wereld­wi­jde trend, namelijk het feit dat de con­sument zich terugtrekt uit de driehoek­sre­latie. Het spel is ten einde. De zeep­bel is gebarsten. 

Zon­der de actieve rol van de con­sumenten kan er nooit een zeep­bel ontstaan. Boven­di­en hebben zij de zeep­bel nog eens extra ver­sterkt door de over­waarde te gebruiken voor con­sump­tieve doelein­den. Daarmee ver­hoog­den zij hun lev­en­stan­daard ten koste van hun net­to besteed­baar inkomen en ver­bruik­te zij hun reserve waarmee zij gewapend waren voor een eventuele koers­dal­ing van hun won­ing. Hogere maand­las­ten deerde niemand. 

Op dit moment loopt de inflatie op, de ben­zinepri­js bereikt een record, de rente dreigt te sti­j­gen en wordt de belast­ing door de over­heid ver­hoogt. Hui­seigenaren voe­len nat­tigheid en zien de bui al hangen. Het besteed­baar inkomen wordt op dit moment afgeknepen. Con­sumenten zullen hun beste­d­ingspa­troon moeten aan­passen. Zij realis­eren zich dat zij zelf ook een rol hebben gespeeld in het tot stand komen van de zeep­bel. Ze willen het heft weer in han­den nemen en realis­eren zich dat zij niet alleen maar met hun vinger naar de over­heid of naar het bankwezen kun­nen wijzen. Ze moeten ook naar zichzelf kijken. Dat zullen ze ook doen. Ze moeten wel. Een pijn­lijk pro­ces, dat wel!

Zodra con­sumenten het heft weer in han­den nemen, zal dit ten koste gaan van de economis­che groei. Op dit moment nemen con­sumenten het heft in han­den. Zij begri­jpen ook wel dat de ellende op de huizen­markt niet aan hun deur voor­bij gaat. Dal­ende huizen­pri­jzen hebben alti­jd negatieve gevol­gen voor het con­sumenten­vertrouwen, de werk­loosheid en dal­ende koersen op de beurs. Dat raakt iedereen! Na de vette jaren, komen de magere jaren. Con­sumenten spe­len hierop in door een kop­er­stak­ing op de huizen­markt uit te lokken. De sit­u­atie in Bel­gië en Span­je, zoals u hieron­der kunt lezen, schetst een beeld wat ons komen gaat op het moment dat er een kop­er­stak­ing uit­breekt. Zodra con­sumenten gaan bepalen wat er gebeurt op de huizen­markt dan is de vreemde driehoek­sre­latie door­bro­ken. De zeep­bel is dan defin­i­tief lek geprikt. Op dit moment is er sprake van een wereld­wi­jde terug­gang op de huizenmarkt. 

3. Fac­toren die het einde van de zeep­bel bewerkstelligen. 
Velen denken dat de pri­jzen tot stand komen door ​‘vraag en aan­bod’. Niets is min­der waar. Denk niet dat de krapte op de won­ing­markt een dal­ing kan voorkomen. Stel, ik wil er nadrukke­lijk op wijzen dat dit maar een voor­beeld is, dat de gemid­delde huizen­pri­js daalt tot een gemid­delde pri­js van 100.000 euro, dan nog kan bij­na nie­mand een huis kopen op het moment dat de kredi­et­fa­ciliteit­en volledig zijn stil gevallen. Er zijn maar weinig mensen die 100.000 euro op hun spaar­reken­ing hebben gespaard. 

Zijn de kredi­et­mo­gelijkhe­den bereikt? Vanaf dat moment kan er geen pri­jssti­jging meer plaatsvin­den. De rek is eruit. Als het één­maal zover is kun­nen er nog een aan­tal andere processen in werk­ing wor­den gezet die de koers­dal­ing ver­sterken. Poten­tiële kop­ers kun­nen zich bijvoor­beeld plot­sel­ing realis­eren dat zij een groot gedeelte van hun inkomen kwi­jt zijn aan woon­las­ten. Dit kan hen afschrikken op het moment dat zij gaan uitreke­nen hoeveel dagen per week zij naar hun baas toe moeten gaan om alleen al de rentekosten te kun­nen betalen. 

Zodra hui­seigenaren of poten­tiële kop­ers kun­nen zich realis­eren dat de huizen ook in waarde kun­nen dalen waar­door de angst voor dal­ende huizen­pri­jzen ges­taag toe­neemt. Zodra dit pro­ces op één­maal op gang komt, is er geen houden meer aan. Zek­er als dit pro­ces ook nog eens samen­valt met een sti­jging van de hypotheekrente of een oplopende werkloosheid. 

Dal­ende huizen­pri­jzen zullen poten­tiële kop­ers schuchter mak­en en boven­di­en geen windeieren leggen. Zij zien hun koop­kracht vooruit gaan door­dat zij hun poten­tiële maand­las­ten bij dal­ende huizen­pri­jzen zien afne­men. Wie wil dit niet? Hier­door kun­nen zij besluiten om te wacht­en met de aankoop van een nieuwe woning. 

Als werkne­mers, die natu­urlijk ook hui­seigenaren zijn, zich gaan realis­eren dat ze dik in de prob­le­men kun­nen komen op het moment dat de economie ver­slechtert kan de schrik toes­laan. Zek­er als men zich realiseert dat men wel eens werk­loos kan wor­den. Con­sumenten kun­nen bang wor­den voor toekom­stige ontwik­kelin­gen en kun­nen de maan­delijkse hypotheekkosten als belas­tend ervaren. 

Op het moment dat zij de hypotheek als zware belast­ing ervaren kun­nen zij besluiten om niet meer te gaan ver­huizen, hun schulden af te lossen, hun huis eventueel te verkopen en min­der te gaan con­sumeren. Langza­am maar zek­er neemt het aan­bod op de won­ing­markt toe waar­door de vraag verder weg kan zakken. Zodra de werk­loosheid ook nog eens in werke­lijkheid begint toe te nemen als gevolg van een kop­er­stak­ing kan de economie werke­lijk wor­den geschaad. Er treed dan een zelfver­sterk­end pro­ces in werk­ing. Dit pro­ces lijkt nu wereld­wi­jd gaande te zijn. Kijkt u eens om u heen. Heeft u ooit zoveel huizen te koop zien staan? Ten opzichte van enkele maan­den gele­den lijkt de werk­loosheid eerder toe te nemen dan af te nemen, neemt het con­sumenten­vertrouwen af. Ook daalt het pro­du­cen­ten­vertrouwen. De huizen­pri­jzen staan op dit moment onder druk. 

4. Zeep­bel in huizen­markt wordt wereld­wi­jd razend­snel doorgeprikt.
Op dit moment lijkt er wereld­wi­jd sprake te zijn van een mis­ère in de huizen­markt. Ik zet de inter­na­tionale ontwik­kelin­gen voor u op een rij. 

Ameri­ka. De huizen­pri­jzen dalen nog steeds. Ook wor­den er nog steeds meer mensen uit hun huis gezet. Hui­seigenaren kam­p­en met grote betal­ingsachter­standen. Con­sumenten die gewend zijn om de knip te trekken, mak­en zich zor­gen over de Amerikaanse economie en de hoge ben­zinepri­jzen. Inmid­dels gaat ​‘goed geld naar slecht geld’ omdat de FED de nor­men voor het aan­houden van een eigen buffer, bijvoor­beeld bij de grote hypotheekver­strekkers ver­laagt. Ook accepteert de FED steeds slechtere lenin­gen als onder­pand om de car­rousel van con­sump­tief kredi­et weer los te trekken. Zelfs stu­den­ten­lenin­gen en cred­it­card­schulden kun­nen bij de FED als onder­pand wor­den onderge­bracht. Wan­neer wor­den de huizen­bezit­ters of de grote in geld­nood­verk­erende gemeen­ten geholpen? De recente rentev­er­lagin­gen hebben de hypotheek­bezit­ter nog niet geholpen omdat de hypotheekrente nog niet veel omlaag is gegaan. Waar eindigt deze schuldcarrousel? 

In Ameri­ka wor­den spaarders en con­sumenten die nog wel zorgvuldig omgaan met hun beste­d­ingspa­troon ges­traft door de FED. De spaar­rente is lager dan de inflatie. Nu de inkomens achter bli­jven bij de inflatieon­twik­kel­ing is de rek eruit. 

Enge­land. In Enge­land is het niet anders. Brown is afges­traft voor de economis­che malaise. Zo slecht gaat het daar niet. Maar ja, elke achteruit­gang is voor de Brit­ten onwenselijk. De Brit­ten hebben sinds 1995 een geweldig groeis­purt doorge­maakt. De huizen­pri­jzen zijn met 250 pro­cent geste­gen. Natu­urlijk op basis van kredi­etver­len­ing. Inmid­dels betal­en de Brit­ten zo’n vijf keer het inkomen voor de aan­schaf van een won­ing. Daar­naast heeft de gemid­delde Brit nog een per­soon­lijke schuld van omgerek­end 12.500 euro. In Enge­land zijn de huizen­pri­jzen voor het eerst in één jaar tijd gedaald. Overi­gens dalen de huizen in Enge­land al zes maan­den in prijs. 

Aus­tral­ië. In Aus­tralie verwacht men tegen dat het eind van het jaar cir­ca 1 miljoen huishoudens in de prob­le­men is gekomen als gevolg van de sti­j­gende rente. De rente is in Aus­tral­ië ver­hoogt van­wege de oplopende inflatie. 

IJs­land. De ontwik­kelin­gen in IJs­land zijn eve­neens ram­pza­lig. ​‘Zo verwacht de cen­trale bank dat de con­sump­tieve beste­din­gen tot 2010 met 13% zullen slinken. De bank voorzi­et een dal­ing van de huizen­pri­jzen met 30%. De make­laars hebben veront­waardigd gereageerd op die verwacht­ing. Hoogler­aar Gyl­fi Manus­son van de Uni­ver­siteit van IJs­land zegt echter nuchter: ​‘De banken zijn gestopt met het geven van hypotheken, bij­na zon­der uit­zon­der­ing. Dat moet uitwerk­ing hebben op de markt (Bron: Het Finan­cieele Dag­blad, 19/04/2008).’ IJs­land is een klein land en de ontwik­kel­ing op het gebied van de huizen­markt zal weinig invloed hebben op de werelde­conomie. Opmerke­lijk en vergelijk­baar met ons land is de defen­sieve reac­tie van de Makelaars. 

Ned­er­land. De reële economie lijkt nu het slachtof­fer te wor­den van de geld­car­rousel. Het con­sumenten­vertrouwen en het pro­du­cen­ten­vertrouwen neemt duidelijk af. De huizen­pri­jzen dalen en de werk­loosheid dreigt weer op te lopen. Het lijkt erop dat we meer gaan sparen en min­der gaan con­sumeren. Dit valt op te mak­en uit het feit dat het spaarsal­do minus rood­stand en kredi­et ten opzichte van maart 2007 met zes pro­cent is geste­gen, namelijk van 199.870 miljoen euro naar 213.239 miljoen euro (bron: www​.cbs​.nl).

Voor steeds meer mensen wordt een hypotheek ook in ons land ontoe­ganke­lijk­er. Daarom moet de pri­js­druk op de huizen­markt wel toen­e­men. Zie: http://​hypotheek​-infor​matie​-online​.blogspot​.com/​2​0​0​8​/​0​5​/​h​y​p​o​t​h​e​e​k​-​a​f​s​l​u​i​t​e​n​-​v​o​o​r​-​j​o​n​g​e​.html .

In het Finan­cieele Dag­blad (29÷04÷2008) heeft Ed Groot uit de doeken gedaan waarom hij vin­dt dat er op de Ned­er­landse huizen­markt geen sprake is van een zeep­bel, maar wel heel wat lucht bevat. Hij ref­er­eert aan het feit dat een huis, net over de grens in Duit­s­land, daar twee keer zo weinig kost ter­wi­jl de tuin twee keer zo groot is. Hij con­sta­teert dat het ver­schil tussen de bouwkosten en de verkoop­pri­js fors is opgelopen. Ook stelt hij dat een sti­jging van de rente prob­le­men zou kun­nen veroorza­k­en zodra de inkomens achterbli­jven. Er kan ook nog wat lucht uit de huizen­markt lopen zodra de mensen met een afloss­ingvri­je hypotheek zich zor­gen gaan mak­en over het feit als zij zich gaan realis­eren dat de renteaftrekpe­ri­ode eindig is. Zij kun­nen besluiten om hun huis alvast te verkopen waar­door het aan­bod toeneemt. 

Bel­gië. In Bel­gië ver­slechtert de reële economie omdat con­sumenten de hand op de knip houden. Er wor­den min­der huizen aangekocht dan voorheen​.Er is in Bel­gië een duidelijke afname te con­stateren van het aan­tal ver­strek­te hypotheken. Met dank aan Felix, van de ken­nis­box, voor de vol­gende link: http://​www​.tijd​.be/​n​i​e​u​w​s​/​o​n​d​e​r​n​e​m​i​n​g​e​n​_​f​i​n​a​n​c​i​e​n​/​M​a​r​k​t​_​v​o​o​r​_​h​y​p​o​t​h​e​e​k​l​e​n​i​n​g​e​n​_​v​a​l​t​_​s​t​i​l​.​7​0​28589 – 433.art

Span­je. In Span­je is het hele­maal droe­vig gesteld met de huizen­markt. Jaren­lang wer­den waarschuwende gelu­iden genegeerd. Na een peri­ode van enorme pri­jssti­jgin­gen is ook Span­je in een huizen­cri­sis terecht gekomen. De waarde van een Spaanse won­ing is de afgelopen twaalf maan­den ongeveer 5 à 10 pro­cent gedaald. In Span­je is de hypotheekrente op een relatief nivo aangekomen. Men bedenkt zich nu wel twee keer voor­dat men een won­ing koopt. Een derde van de wonin­gen die sinds 2005 zijn opgeleverd is nog niet verkocht. Dat is ram­pza­lig natu­urlijk. Van­wege de enorme voor­raad onverkochte wonin­gen verwacht­en veel Span­jaar­den verdere pri­jsver­lagin­gen. Meer lezen? Zie: http://​span​je​.nieuwslog​.nl/​a​r​t​i​c​l​e​/​s​p​a​n​j​e​_​4​5​9​2​0​/​I​n​_​S​p​a​n​j​e​_​w​o​r​d​t​_​g​e​e​n​_​w​o​n​i​n​g​_​m​e​e​r​_​v​e​r​k​o​c​h​t​.html

5. Wat te doen
Ik verwacht dat de huizen­pri­jzen in ons land verder zullen dalen. Ik heb zelden zoveel huizen te koop zien staan als nu. Toch denk ik niet dat u niet in paniek hoeft rak­en. Probeer eens naar uw woon­las­ten te kijken. Miss­chien dat u kunt besluiten om in ieder geval geen extra geld meer te lenen en een plan te mak­en waarmee u uw maand­las­ten kunt ver­la­gen tot min­der dan 20 pro­cent van uw inkomen. Daarmee ver­hoogt u op ter­mi­jn uw besteed­baar inkomen. Para­dox­aal genoeg kunt u dan meer best­e­den dan u nu doet. En daar is het toch om te doen. Stel dat de huizen­pri­jzen toch stand­houden, dan kunt u alsnog prof­iteren van een grot­er besteed­baar inkomen. Boven­di­en heeft u dan een reserve opge­bouwd voor de vol­gende daling. 

6. Tot slot
Omdat er is deze week teveel infor­matie voorhan­den was om in één col­umn te prop­pen, splits ik mijn weke­lijkse col­umn ​‘Beurscy­clus’ deze week in tweeën. Aan het einde van de week plaats ik de verko­rte ver­sie. Natu­urlijk maak ik weer een nieuwe bereken­ing over van de betaal­baarheid van de gemid­delde won­ing voor een alleen­staande éénverdiener.