Een ander aspect van de gevaren die uitgaan van problemen in de Amerikaanse woningsector is het wel en wee van het bankwezen. De banken beweren te beschikken over mechanismes om zich uit de wind te zetten, maar is dat wel zo? Even de zaken op een rijtje…
Woningmarkt VS: banken mee geviseerd
Zonder dat we ons het aura van een orakel willen toedichten, kunnen we niet anders dan vaststellen, dat het geen loze verwittiging was in het artikel Crash woningmarkt VS ja of nee? , want er hangt onweer in de immobiliënlucht, zoveel is zeker. De markt is oververhit, en als een markt die zeker geraamd kan worden op 10.000 miljard dollar haar evenwicht verliest, kan de klap hard, heel hard aankomen.
In geciteerd artikel meldden we, dat in juli van dit jaar de verkoop van bestaande woningen in de VS 11% is gedaald, in vergelijking tot juli 2005. Hier bovenop komt een daling van bijna 22% (20,6 om exact te zijn) van nieuwe woningen voor dezelfde periode. Het is dan ook onvermijdelijk, dat het contingent onverkochte huizen en appartementen fameus is toegenomen en dat de prijzen voor een afgrond staan.
Deze situatie staat ver van de verwachting, dat de huizenmarkt een zachte landing zou maken. Dit waren nochtans de voorspellingen van de National Association of Realtors (www.realtor.org) en van waarnemers in Wall Street. En de zachte landing zou er dit jaar nog niet zitten aan te komen. Zonder overdreven kritisch te willen doen, kunnen we niet anders dan de beweringen van genoemde waarnemers te relativeren. In maart 1999 lachte het merendeel van hen Alan Greenspans vermanende taal over de technologiebubbel immers weg…
Tot op heden hebben de banken glunderend de woninghausse zien plaatsvinden, intussen hun gemakkelijk verdiende dollars tellend. Volgens de meeste banken zijn er de eerste semester van dit jaar geen problemen geweest met slechte betalers van hypothecaire leningen.
Een andere reden van de gemoedsrust van banken en analisten is de gedachte, dat banken voldoende gediversifieerd zijn om een woningcrash te overleven. Die diversifiëring was er wel in de jaren ‘80, begin ’90, maar nu rijzen hierover twijfels.
Maar wat de woordvoerders van de banken over het hoofd zien, zijn de zg. exotische hypotheektypes. Hieronder een bloemlezing:
1. The 40-Year Mortgage
2. The Portable Mortgage
3. The Interest-Only Mortgage
4. The Negative Amortization Mortgage
5. The Flex-ARM Mortgage
6. The Piggy Back Mortgage
7. 103s and 107s
8. Home Equity Line of Credit
9. Loan Modification Mortgage
10. Short-Term Hybrids
Wilt u er meer over weten, klik dan op http://www.smartmoney.com/consumer/index.cfm?story=20040722#one
Typisch is het geval 4, de ‘negatieve afschrijving’. In het begin van de afbetalingsperiode zijn de maandelijkse schijven klein en ze lopen geleidelijk op. Na een bepaalde tijd kan de afbetaling zelfs het dubbele zijn van in het begin…
We mogen niet vergeten, dat meegesleept door de boom in de huizenmarkt, banken niet hebben geaarzeld om bovenstaande en nog andere soorten hypothecaire leningen toe te staan. Dat heeft hen een heleboel klanten opgeleverd, die zich een traditionele lening niet konden veroorloven. Ondertussen en als gevolg van hun eigen succes op dit vlak maakt voor heel veel banken de immobiliënsector 55 à 60% uit van hun winst. Dit cijfer hebben we van Northern Trust (www.northerntrust.com).
Nog iets: de Amerikaanse verbruiker maakt van exotische vormen van lenen niet alleen gebruik om zijn woning te financieren, maar ook andere uitgaven. Ook dit feit weegt op de banken.
Volgens Market Watch (www.marketwatch.com) zijn er bij verschillende banken al tekenen van tanende omzet- en winstcijfers. Om er enkele te noemen: Countrywide Financial Corp., Fifth Third Bankcorp. (waarvan ondergetekende geregeld spam ontvangt), National City Corp., Golden West Financial Corp. En First Horizon National Corp.
De grote vissen eten de kleine, dat is een bekend gegeven en nu is het niet anders: grote financiële groepen kennen de problemen van hun kleinere sectorgenoten en grijpen hun kans om ze over te nemen. Dit is gebeurd toen Morgan Stanley in juli ll. Saxon Capital Inc. overnam voor 706 miljoen dollar en toen in juni Mortgage IT Holdings Inc. voor 429 miljoen dollar eigendom werd van Deutsche Bank. En afgelopen dinsdag maakte Merrill Lynch bekend, het bedrag van 1,3 miljard te willen neertellen voor de hypothecaire vleugel van National City Corp.
Wanneer banken gevraagd wordt hoe ze zouden reageren in geval hun schuldenaars in gebreke beginnen te blijven, dan antwoorden ze zelfverzekerd dat ze voor dit probleem allang de oplossing in huis hebben. Simpel: we brengen 81% van de gehypothekeerde waarde op de markt als effecten met een hypotheek als back-up, zeggen ze.
Maar dan stellen we de vraag wat de waarde van die back-up echt is. Wat als de woningprijzen dalen? Dan worden die effecten massaal te koop aangeboden enzovoort, de neerwaartse spiraal komt op gang. De banken die de prijs van de woning van hun schuldenaars hebben ingezet als tegenwaarde, worden met de rug tegen de muur gedrukt.
Bij dalende woningprijzen zullen we ook vaststellen, dat (heel) veel eigenaars een schuld zullen hebben terug te betalen, die beduidend groter is dan de waarde van hun eigendom. Velen zullen hortend en stotend hun aflossingen betalen, of soms helemaal niet meer betalen.
We komen nog even terug op de ‘negatieve afschrijving’. Stel dat u op het punt gekomen bent, dat uw afbetaling is verdubbeld tegenover het begin. Zolang uw woning haar waarde behoudt of (waar men meestal van uitgaat) in waarde is gestegen, is er niets aan de hand. Maar wat als de woningmarkt begint te kraken? Er zijn legio banken, die de negatieve afschrijvingen boeken als winst, weer met in het achterhoofd immer oplopende huizenprijzen. Ziet u het plaatje?
De situatie van de woningmarkt in de VS heeft vertakkingen in de hele economie en per uitbreiding hangt ook de werkvoorziening er voor een groot deel van af. We hopen te hebben aangetoond, dat ook de banken niet zullen ontsnappen als het misloopt…
Jan Van Besauw
Columnist voor US Markets
7 september 2006.
Ondergetekende is een gepensioneerde marketing manager. Hij schrijft voor US Markets columns en financiële berichten. Hij heeft op het moment van schrijven geen materieel belang of bezit in de besproken bedrijven of beleggingsinstrumenten.
[email protected]
Reacties kunt u sturen naar:
Voor reacties kunt u e-mailen naar: